經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 5月8日，住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理等十項(xiàng)內(nèi)容，可以歸納為服務(wù)內(nèi)容、合理收費(fèi)、反壟斷、個(gè)人信息、存量房資金監(jiān)管等五大亮點(diǎn)。

一是要求中介服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。此前，中介收取買賣雙方特定費(fèi)率的傭金，但全行業(yè)對中介需提供哪些服務(wù)并未作統(tǒng)一規(guī)范。

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對此，《意見》提出需明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容主要有基本服務(wù)和延伸服務(wù)，基本服務(wù)是中介機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，如提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等；延伸服務(wù)是交易當(dāng)事人委托的代辦貸款等額外服務(wù)。除了明示服務(wù)內(nèi)容，《意見》要求中介機(jī)構(gòu)必須對服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)。

二是合理收費(fèi)。中介費(fèi)向誰收，如何收才合理，一直是行業(yè)和老百姓(603883)熱議的焦點(diǎn)。

對此，《意見》提了3點(diǎn)要求：傭金收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定，要合理降低住房買賣和租賃的中介費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。如果收費(fèi)明顯高于市場平均水平，有關(guān)部門將采取約談等措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。

一位接近政策制定部門人士解釋，目前中國成交一套二手房的傭金約2-3個(gè)點(diǎn)，但從近10年、20年維度來看，中介提供的居間服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化不大，但交易成本卻隨著標(biāo)的金額的增值而倍速增長。按照10年前的房價(jià)，成交一套100萬元的房子，2個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)是2萬元，但對如今北上廣深動輒總價(jià)千萬起的住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬元-30萬元不等。

“10年前和今天的服務(wù)成本相比，變化了多少？中介成交一套千萬級別的房子和一套剛需房源所提供的服務(wù)和成本有多大變化？”帶著這些疑問，近幾年來，政策部門一直研究如何讓中介費(fèi)率更合理等問題。

而對于房子成交價(jià)格與服務(wù)費(fèi)率之間的關(guān)系，政策部門內(nèi)部也存在多種聲音。

一方認(rèn)為，應(yīng)該按照標(biāo)的價(jià)格由高到低分檔，豪宅收取更高費(fèi)率，總價(jià)越低的房源費(fèi)率較低；一方認(rèn)為應(yīng)更看重實(shí)際交易成本。提供相近服務(wù)內(nèi)容前提下，成交價(jià)格越高的服務(wù)費(fèi)率也相對較高，因此“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。例如，一套100萬元的房子按照2%收取的傭金，而一套1000萬元的房子應(yīng)以更低的費(fèi)率收取，比如1.5%。

針對如何收費(fèi)，《意見》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。受不同城市、中介品牌差異和市場交易慣例、供需影響，中介費(fèi)由買賣雙方誰來出、出多少，是一個(gè)多方博弈的結(jié)果。在中國，目前更主流的規(guī)則是由買方出中介費(fèi)，少數(shù)城市由買賣方共擔(dān)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，在杭州等城市，貝殼等頭部中介機(jī)構(gòu)正在試行將中介費(fèi)率從買家2%改為買賣雙方各1%。

規(guī)則之下，中介人員早早想好了對策，一位頭部中介機(jī)構(gòu)人士表示，在賣方市場，如果硬推行買賣雙方各承擔(dān)1%中介費(fèi)，賣家也可以把1%的中介費(fèi)加回總價(jià)中去。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，《意見》的研究制定持續(xù)了較長時(shí)間，早于2022年底便已初步成文，幾經(jīng)修改和討論。其中，有聲音曾主張給中介費(fèi)設(shè)置2%的具體上限。

2014年以前，房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià)，房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間，租賃按照半月至一個(gè)月租金計(jì)收。2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場調(diào)節(jié)。

一位接近政策制定部門人士解釋，2014年后，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo)了，既然由市場定價(jià)，政府不應(yīng)該再設(shè)置上限，如果因?yàn)橛?jì)劃干預(yù)，企業(yè)不執(zhí)行，引起大量群眾上訪，可能會弄巧成拙。

《意見》第三點(diǎn)是嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。監(jiān)管部門劍指機(jī)構(gòu)壟斷，“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的小中介實(shí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四點(diǎn)是加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。中介不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。沒有經(jīng)過業(yè)主或客戶同意，中介不能收集個(gè)人信息和房屋信息，也不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

第五點(diǎn)，和新房預(yù)售資金一樣，二手房購房款和傭金也要接受監(jiān)管了，這是前所未有的規(guī)定。

《意見》提出要加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)將中介費(fèi)納入交易資金監(jiān)管范圍。

在此之前，二手房購房款一般存進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開設(shè)的公共監(jiān)管賬戶，類似鏈家、我愛我家(000560)等大型機(jī)構(gòu)都有專門的合作銀行?！兑庖姟烦雠_后，這些存量房購房款的存取也將由有關(guān)部門監(jiān)管，具體是一個(gè)地區(qū)的所有二手房購房款都存進(jìn)授權(quán)的公共監(jiān)管賬戶，還是沿用此前中介機(jī)構(gòu)使用的賬戶但由有關(guān)部門介入監(jiān)管，有待更多細(xì)則落地。